[indymediapr] Fwd: IRREGULARIDADES GUBERNAMENTALES PERMISOS PASEO CARIBE

[Deborah Hunt]

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Date: Aug 21, 2007 4:08 PM
Subject: IRREGULARIDADES GUBERNAMENTALES PERMISOS PASEO CARIBE
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Hernandez Venezuela" <jose.hernandez en parlatino.org.ve>

Amigas
A todos ustedes y muy especialmente los compañeros y compañeras de Colombia
les solicito que miren al Sr. Arturo Madero, maestro en el no tan sutil arte
de prebenda, el soborno y el coecho. El Sr. Madero habla con un fuerte
acento paisa y ha sido muy bien recibido por el liderato de los dos partidos
de derecha que se turnan el poder en la colonia. Estos han desarr9ollado una
gran voracidad por los suculentos donativos que reciben de desarrolladores,
constructores y financieros inescrupulosos que son capaces de conseguir
permisos para privatizar lo que es de todos. Madero ha sido instrumental en
la privatización de los terrenos aledaños al Fortín San Gerónimo donde hace
más de dos siglos los puertorriqueños derrotamos al imperio británico e
impedimos estos nos colonizaran con su irresistible capacidad para la
crueldad y el apartheid.

El Sr. Madero, casado con la Sra, Zoila Levis, cubana de nacimiento y
residente en Puerto Rico desde hace 47 años han sabido apretar los botones
de políticos y funcionarios corruptos que pululan libremente en esta
sociedad corrompida en que vivimos. Les acompaño el laudo del Tribunal de
Pueblo sobre las irregularidades que sucesivas administraciones estuvieron
dispuestas a realizar para complacer a ese poderoso caballero Don Dinero
representado por Arturo Madero y acogido por Roselló, Romero, Norma Burgos,
Sila Calderón, Anibal Acevedo y sus fieles e incondicionales allegados.

Salvador

IRREGULARIDADES COMETIDAS POR AGENCIAS GUBERNAMENTALES
DURANTE LA EVALUACIÓN DE PERMISOS DEL PROYECTO PASEO CARIBE

http://saneamientolegislativo.blogspot.com/



Carmen R. Guerrero Pérez
Asesora en Asuntos Ambientales y
Turismo Sustentable
Iniciativa para un Desarrollo Sustentable
Teléfono: 787-378-1544
E-mail: guerrero_carmen en hotmail.com


La controversia en torno al proyecto Paseo Caribe es mucho más amplia que el
tema del acceso público al Fortín San Jerónimo. Paseo Caribe es otro caso
ejemplar de las irregularidades que cometen nuestras agencias
gubernamentales irrespectivamente del partido político en poder, las cuales
soslayan la buena práctica de la planificación, sus reglamentos, las leyes
ambientales y de planificación de Puerto Rico y hasta nuestra propia
Constitución. Son muchas las violaciones a leyes y reglamentos que ha
incurrido el gobierno con la aprobación de este proyecto…Veamos:


Irregularidades de la Junta de Planificación de Puerto Rico:

1. El proyecto Paseo Caribe, en aquel entonces conocido como Caribe Village,
presentó una Consulta de Ubicación ante la Junta de Planificación el 9 de
marzo de 1999. Quiere decir, que de entrada ya el proyecto no cumplía con
las leyes y reglamentos de zonificación y sano uso del terreno para esta
zona de gran importancia histórica, cultural, social, económica y ambiental
para nuestro país. Si un proyecto solicita una Consulta de Ubicación es
porque el mismo no cumple con los reglamentos de zonificación del área.
Específicamente, Paseo Caribe no cumplía con las normas y guías generales
sobre altura máxima, densidad máxima, ventanaje, área del solar, área de
ocupación máxima, área bruta de construcción, servidumbres de paso, usos
permitidos y acceso al Fortín San Jerónimo del Plan de Usos del Terreno y
Reglamento de Zonificación Especial para la Entrada a la Isleta de San Juan
(Reglamento Número 23) del 15 de enero de 1993 y el Reglamento de
Zonificación Especial del Condado del 7 de junio de 1986.

2. A tan solo dos meses de la radicación de esta Consulta de Ubicación
(específicamente el 24 de mayo de 1999), la Junta de Planificación decidió
celebrar una vista pública para enmendar estos dos importantes reglamentos.
En esta vista pública, la agencia, representada por el Arq. Bijan Ashrafi,
Director del Programa de Planificación Física de la agencia, no pudo
precisar el porqué de estos cambios de zonificación y si se había hecho
algún tipo de estudio para justificar estos cambios. Es decir, la agencia no
pudo justificar el beneficio que el Pueblo de Puerto Rico y/o la comunidad y
sectores afectados derivarían del proceso de re-zonificación, tal como lo
requiere la ley orgánica de la Junta de Planificación y sus reglamentos.
Esencialmente, la Junta proponía un cambio de zonificación para convertir
toda esta zona en un Distrito de Zonificación Comercial Turístico-4 (CT-4),
eliminando así las zonificaciones de Distrito Público, Distrito Comercial
Turístico (CT) y de Zonas de Desarrollo Especial (ZDE – A.1, ZDE – A.2 y ZDE
– A.3) del Reglamento de la Entrada a la Isleta de San Juan y el Reglamento
del Condado, con la excepción del Fuerte San Gerónimo que se propuso como un
Distrito de Conservación de Recursos Históricos (CR-H).

Supuestamente, este proceso de cambio de zonificación era uno independiente
al proyecto Paseo Caribe. Sin embargo, el proponente de Paseo Caribe sometió
su Consulta de Ubicación, tan solo dos meses antes de estas vistas públicas,
con la premisa implícita de que las estructuras a desarrollar resultarían
compatibles con los requisitos de un Distrito Comercial Turístico-4 (CT-4).
Las enmiendas propuestas por la Junta de Planificación al Plan de Usos y
Reglamento de la Entrada a la Isleta de San Juan y al Reglamento de
Zonificación Especial del Condado fueron sumamente sospechosas y
acomodaticias para el proyecto Paseo Caribe. De hecho, esta transacción de
la Junta fue una variación de facto de estos reglamentos y del Reglamento de
Zonificación de Puerto Rico (Reglamento Núm. 4). Esta variación debió haber
requerido una Declaración de Impacto Ambiental (DIA) ya que involucraba un
cambio de un Distrito Público a uno Privado en un área tan sensible, entre
otros impactos significativos. Con estas acciones, la Junta excedió su
capacidad discrecional otorgada en su ley orgánica que constituyeron
violaciones a la misma y a los reglamentos que ha adoptado la propia
agencia.

3. La Consulta de Ubicación para el proyecto Paseo Caribe fue aprobada por
la Junta de Planificación mediante una Resolución del 12 de enero del 2000.
Al final de esta Resolución se incluye un mapa del Plano de Zonificación
Propuesta por el Proponente (Figura 12 de la Evaluación Ambiental – Ver
Anejo), donde se aprueba el cambio de zonificación del predio a un Distrito
CT-4. La aprobación de esta consulta de ubicación tuvo el efecto neto de
re-zonificar todos estos terrenos y de enmendar el Reglamento Núm. 23 y el
Reglamento del Condado sin un análisis profundo sobre los impactos
significativos de esta acción. Debe esclarecerse si la Junta de
Planificación llegó a culminar el proceso de enmienda formal a los
Reglamentos de la Entrada a la Isleta de San Juan y del Condado que inició
cuando celebró la vista pública del 24 de mayo de 1999, ya que si el mismo
culminó la agencia por lo menos debió haber desarrollado y publicado un
nuevo mapa de zonificación para la zona para cumplir con el debido
procedimiento administrativo. Tal como mencionamos anteriormente, este
proceso supuestamente era independiente de la evaluación del proyecto Paseo
Caribe por lo que debió haber culminado.

4. La Junta de Planificación autorizó la Consulta de Ubicación de Paseo
Caribe con diversos asuntos pendientes por esclarecerse en diversas
agencias. Cuando uno lee la resolución de la Junta, puede observarse que las
agencias necesitaban tiempo adicional para evaluar el proyecto. Por ejemplo:

- Departamento de Transportación y Obras Públicas - no es factible analizar
el proyecto porque la agencia estaba desarrollando un Plan Maestro para la
extensión del Tren Urbano hasta el Viejo San Juan y a su vez, estaba
proponiendo eliminar la marginal donde el proponente establecería el acceso
principal al proyecto;
- Instituto de Cultura Puertorriqueña - es necesario un estudio de
arqueología Fase II;
- Municipio de San Juan - es necesario hacer un estudio sobre el patrón de
tránsito vehicular y peatonal;
- Departamento de Recursos Naturales y Ambientales - tendría que llevar a
cabo un deslinde de la zona marítimo terrestre; y
- Autoridad de Acueductos y Alcantarillado – proyecto deberá esperar al
Superacueducto;

5. El proyecto Paseo Caribe actualmente ocupa ilegalmente terrenos de
dominio público, ya que parte de los predios donde ahora se construye Paseo
Caribe (antigua Parcela del US Coast Guard) y donde se construyó el complejo
Condado Lagoon Villas – Fase I Paseo Caribe (antiguo estacionamiento del
Caribe Hilton) son terrenos ganados al mar mediante relleno. Según se
desprende del estudio de suelos de la Evaluación Ambiental de Paseo Caribe
(páginas 16-19), una tercera parte de los terrenos del área denominada
Antigua Guardia Costanera son terrenos ganados al mar. Aunque el estudio de
suelo de la Evaluación Ambiental de Paseo Caribe estratégicamente ignoró los
terrenos del antiguo estacionamiento del Hotel Caribe Hilton, también existe
evidencia de que estos terrenos son ganados al mar. Esto se desprende de la
Escritura Núm. 2 del 21 de julio de 2000 ante el Notario Público Javier D.
Ferrer Fernández, escritura mediante la cual Hilton International of Puerto
Rico, Inc. le vende a San Gerónimo Caribe Project, Inc. (anteriormente San
Gerónimo Development Inc.) una parcela agrupada para la construcción de los
Condado Lagoon Villas (antes Las Casitas). En la página 3 de esta escritura
se hace constar que la parcela de 3.3435 cuerdas son terrenos adquiridos al
mar por el Estado Libre Asociado de Puerto Rico. También se hace constar que
de dicha finca agrupada se segregó 1.3055 cuerdas, las cuales fueron
vendidas a San Gerónimo Development Inc.

En el pasado, para poder rellenar terrenos aledaños a la costa había que
solicitar un permiso conocido como el War Department Permit al Secretary of
War en Washington D.C. por medio del Public Service Commission of PR con un
endoso del US Engineer Office at San Juan (lo que ahora es la Oficina del
Cuerpo de Ingenieros de los EU). En la oficina local del Cuerpo de
Ingenieros de los EU en Puerta de Tierra, cuentan con un archivo de los
permisos históricos otorgados por la agencia. La Tabla 1 resume los datos
sobre los permisos otorgados para los terrenos donde se construyeron los
Condado Lagoon Villas (Fase I de Paseo Caribe) y donde actualmente se
construye Paseo Caribe.

Tabla 1
Permisos Otorgados para el Relleno de la Costa
en donde hoy se construye Paseo Caribe

Número de Permiso Año Otorgado a Descripción de Permiso
Terreno
#170 1941 Public Works Officer Construir dique y relleno en orilla de la
costa oeste de Bahía del Condado. Antigua Parcela del US Coast Guard
(Paseo Caribe)
#405 1955 PRIDCO Construir muro de contención y relleno en la costa noroeste
de la Laguna para la extensión del Caribe Hilton. Antiguo Estacionamiento
del Caribe Hilton
(Fase 1 Paseo Caribe -
Condado Lagoon Villas)

Al comparar la fotos aéreas de la Oficina de Fotogrametría de la Autoridad
de Carreteras y Transportación de 1939 y 1962, también se confirma que parte
de los terrenos de la parcela del US Coast Guard, los terrenos que
pertenecían al estacionamiento del Caribe Hilton al lado del Fortín San
Jerónimo y parte de los jardines del Caribe Hilton fueron terrenos ganados
al mar.

Según la Ley de Puertos para la Isla de Puerto Rico del 5 de febrero de
1886, la Ley Núm. 151 del 28 de junio de 1968 (Art. 1, Sec. 1.03; 23 LPRA
2103), el Código Civil y el Reglamento para el Aprovechamiento, Vigilancia,
Conservación y Administración de las Aguas Territoriales, los Terrenos
Sumergidos Bajo Estas y la Zona Marítimo-Terrestre del DRNA de 1992, la zona
marítimo terrestre es un bien de dominio público y comprende, entre otros,
los terrenos ganados al mar. En fin, los terrenos ganados al mar son bienes
de dominio público y son parte de la zona marítimo terrestre. Conforme al
Artículo 254 del Código Civil, el mar y sus riberas son bienes comunes que
no pertenecen a nadie y el público tiene derecho al libre uso de los mismos.
Todo bien destinado al uso público es un bien de dominio público (Art. 256,
Código Civil) y como tal no son bienes patrimoniales. Por lo tanto, no están
en el comercio de los hombres, no son enajenables, ni imprescriptibles, ni
sujetos a gravámenes.

Por consiguiente, la Junta de Planificación estaba impedida de autorizar la
titularidad privada de terrenos de dominio público a través de la aprobación
de la Consulta de Ubicación para Paseo Caribe. Por otra parte, todas las
transacciones de compraventa sobre los terrenos ganados al mar no son
válidas. Esto incluye la venta de los terrenos ganados al mar que fueron
vendidos por el Gobierno al Hilton International y que éste le vendió a San
Gerónimo Development Inc.. Específicamente, esto incluye la totalidad de los
terrenos que actualmente ocupan los Condado Lagoon Villas (Fase I Paseo
Caribe) y una tercera parte de los terrenos donde se construye Paseo Caribe.


6. La Junta de Planificación también violó la Ley de Puertos de 1886, el
Reglamento de Zonificación de la Zona Costanera y de Accesos a las Playas y
Costas de Puerto Rico (Núm 17), el Reglamento de Zonificación de Puerto Rico
(Número 4) y el Reglamento de la Zona Marítimo Terrestre del DRNA al aprobar
la construcción de estructuras con frente horizontal paralelo al mar, a una
distancia de 12 metros de la colindancia de la propiedad con la zona
marítimo terrestre (ZMT); ignorando el requisito mínimo legal de una
servidumbre de 20 metros de ancho expedita y libre de obstrucciones al igual
que una faja de terrenos de 30 metros de ancho, contigua a la anterior,
donde no se erigirán estructuras permanentes. Estas servidumbres equivalen a
un total de 50 metros desde el límite de la ZMT, el cual sabemos es tierra
adentro por el relleno de terrenos ganados al mar en las décadas de los 1940
y 1950. Si la agencia hubiera considerado e implantado todas estas
servidumbres y restricciones, se hubiera imposibilitado la aprobación y la
construcción de Paseo Caribe tal como estaba plasmado.


7. Tal como mencionamos anteriormente, la Junta de Planificación aprobó la
Consulta de Ubicación del proyecto el 12 de enero del 2000 sin la
preparación de una Declaración de Impacto Ambiental (DIA), requisito
indispensable para este tipo de proyecto de desarrollo intenso e impacto
significativo. Todo ello en violación a la Sec. 19 del Artículo VI de la
Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico y al Artículo 4(C) de
la Ley sobre Política Pública Ambiental (Ley Núm. 9 del 18 de junio de
1970), según enmendada. Al no prepararse una DIA, no se consideró:

- el acceso público adecuado al Fortín San Jerónimo;
- la ocupación ilegal de terrenos de dominio público;
- el impacto negativo a los recursos históricos, culturales y estéticos de
la zona,
- los impactos por la congestión vehicular de más de 1,759 automóviles en el
estacionamiento multi-pisos de Paseo Caribe justo en la entrada de la Isleta
de San Juan;
- los impactos acumulativos al sector por la alta densidad del proyecto;
- las violaciones a la zonificación del área;
- la eliminación del único hidrante disponible para el sector;
- daños a la propiedad, daños a la salud, daños económicos y a la calidad de
vida de los vecinos y
- el incremento en las inundaciones de aguas pluviales a causa del pobre
drenaje de la infraestructura actual, entre muchos otros.

La determinación de la Junta de Planificación de llevar a cabo una
Evaluación Ambiental no solo incumplió con las disposiciones del Reglamento
de las DIA de la Junta de Calidad Ambiental, sino que pareció haber sido
deliberadamente elegida, puesto que el proceso de Evaluaciones Ambientales
no requiere la celebración de vistas públicas ni la participación activa de
la ciudadanía interesada. El proceso de la Evaluación Ambiental tampoco
requiere la formulación y el análisis de alternativas a la acción propuesta,
dentro de las que se exige la no-acción como una alternativa posible, ni
tampoco exige el análisis de impactos acumulativos, descartando así el
análisis sobre los posibles impactos acumulativos a sectores adyacentes como
lo son Condado, Miramar, Isla Grande, Puerta de Tierra y Viejo San Juan.


8. La Junta de Planificación tampoco tomó en consideración su propio
Reglamento de Zonas Inundables (Reglamento Núm 13), ya que gran parte de los
terrenos del proyecto se ubican en terrenos influenciadas por la marejada
ciclónica (Zona I-M) e inundaciones fuera del cauce mayor (Zona II).


9. Luego de la aprobación de la Consulta de Ubicación en el año 2000, la
Junta de Planificación continuó aprobando enmiendas al proyecto Paseo
Caribe. Por ejemplo, el 23 de mayo del 2003 la Junta le aprobó añadir 35
unidades de vivienda adicionales y eliminar 40,000 pies cuadrados de área
comercial. Además, el 6 de octubre del 2004 la Junta le aprobó añadir 34
unidades de vivienda adicionales. En fin, la Junta aprobó la construcción de
casi 70 unidades de vivienda adicionales y eliminar áreas comerciales sin un
debido proceso de evaluación seria por la agencia.


10. Por último, cuando la Junta de Planificación aprobó la Consulta de
Ubicación el 19 de enero del 2000 (Presidente: José Caballero Mercado)
indicaba que "se entiende que las Calles Rosales y Palmeras podrán dedicarse
primordialmente al tránsito local y al tráfico de vehículos relacionados con
el Hotel". A su vez, el proponente siempre indicó en el documento ambiental
y en la Consulta de Ubicación que los accesos de Paseo Caribe no serían por
las Calles Rosales y Palmeras. Sin embargo, ahora vemos que en el Convenio
Preliminar entre el Instituto de Cultura Puertorriqueña y el proyectista
Arturo Madero sobre el acceso público al Fortín San Jerónimo habla de
movilizar el tránsito a través de la Calle Rosales. La Calle Rosales
pertenece al Municipio de San Juan y no provee para el tipo de tránsito que
este proyecto va a generar. Esto es algo que cualquier Comisión Especial
tendrá que dilucidar antes de que advenga final y firme el propuesto
convenio entre el Instituto y Paseo Caribe.


Irregularidades del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales:

1. Zona Marítimo Terrestre - El Departamento de Recursos Naturales y
Ambientales (DRNA) violó su Ley Orgánica de 1972 (Ley Núm. 23 del 20 de
junio de 1972), la Ley de Puertos de 1886, la Ley Núm. 151 de 1968 (art. 1,
sec. 1.03), el Código Civil (Arts. 254 & 256) y su propio Reglamento para el
Aprovechamiento, Vigilancia, Conservación y Administración de las Aguas
Territoriales, los Terrenos Sumergidos Bajo Estas y la Zona
Marítimo-Terrestre de 1992 (Reglamento ZMT) al aprobar un plano de deslinde
de la Zona Marítimo Terrestre (ZMT) sin tomar en cuenta el proceso de
relleno de terrenos ganados al mar en décadas pasadas y el límite histórico
de la costa.

En mayo del 2002, tuvimos la oportunidad de revisar el expediente sobre el
proyecto Paseo Caribe en el DRNA. En aquel momento, solo existían dos planos
de mensura para la zona marítimo terrestre para la zona:

∑ El plano de mensura aprobado por la Administración de Terrenos en julio de
1992 y por el DRNA el 13 de diciembre de 1994, conforme en cuanto a la ZMT,
según expresado en el plano para la fecha de conformidad.
∑ El plano firmado y sellado por el Agrimensor Renán López de Azúa, Licencia
7537, aprobado por el DRNA el 10 de septiembre de 1998.

Ninguno de estos planos de deslinde de la ZMT tomó en cuenta el proceso de
relleno de estos terrenos ni el límite histórico de la costa antes de que se
ganaran terrenos al mar. Sin embargo, aunque el propio DRNA requirió un
plano de deslinde e información adicional para la delimitación de la ZMT en
sus cartas de comentarios sobre la Consulta de Ubicación del 17 de marzo de
1999 y del 29 de octubre de 1999, éstos nunca fueron sometidos ante la
agencia. La Junta de Planificación optó por ignorar los comentarios del DRNA
al aprobar la consulta de ubicación del proyecto el 12 de enero del 2000 sin
un nuevo plano de deslinde de la ZMT y otra información adicional.

Cuando la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) comienza a
otorgarle permisos de construcción a Paseo Caribe, el Secretario del DRNA en
ese momento, Dr. Carlos Padín, escribió una carta el 21 de agosto de 2001 en
la que aparenta aprobar el deslinde de la ZMT utilizando solamente los
planos mencionados anteriormente (los de 1994 y 1998). Esto en total
incumplimiento con el Reglamento de la ZMT, el cual indica que los planos de
deslinde de la ZMT tan solo tienen un año de vigencia. En esta carta de
comentarios, el Secretario también requirió que el proyecto cumpliera con
las siguientes recomendaciones:

1. Se debe mantener expedita, libre de construcciones, la servidumbre de
vigilancia del litoral. (NOTA ACLARATORIA: La servidumbre de vigilancia del
litoral de 6 metros actualmente no está libre de construcciones. En ella se
construyó la calle de dos carriles hasta el Fortín San Jerónimo y parte de
los edificios de Paseo Caribe.)
2. Se debe dar cumplimiento a todas las disposiciones señaladas en la
Resolución emitida por la Junta de Planificación el 12 de enero de 2000.
(NOTA ACLARATORIA: Sin embargo en esta Resolución de la JP, el propio DRNA
indicaba que necesitaba información adicional para delimitar la ZMT)
3. Cumplir con las disposiciones de ley y/o reglamentos aplicables,
incluyendo pero sin limitarse a la Ley 23 de 1970, Ley de Aguas, Ley de
Puertos, Reglamento 25, Reglamento 4860, Reglamento de Lotificación y
Reglamentos 13 y 17.

Curiosamente, el Agrimensor Víctor Romero, División de Agrimensura del DRNA,
le indicó en un MEMO (6 de agosto de 2001) a Luisa N. González, Directora de
la División de Consultas y Endosos, que el proyecto "debería cumplir con el
Artículo 3.05 del Reglamento #17 el cual requiere dedicar a uso público una
franja de 20 metros de ancho, medidos a partir de la ZMT hacia los terrenos
para todo proyecto de construcción o lotificación, con frente a las costas o
playas de Puerto Rico". Estas recomendaciones detalladas no fueron acogidas
ni por la División de Consultas y Endosos ni por el ex – Secretario del
DRNA, Dr. Carlos Padín en sus comentarios sobre el proyecto.

Luego en la Resolución Aclarando Particulares de la Junta de Planificación
del 6 de diciembre de 2001 (Presidente: Hermenegildo Ortiz), la agencia
indicó que:

"el proyecto propuesto no contempla la utilización de terrenos al mar ni la
Junta de Planificación autoriza su desarrollo. El proponente en etapa
posteriores ante la Administración de Reglamentos y Permisos deberá obtener
una certificación del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales de
que se ha cumplido con el "Reglamento para el Aprovechamiento, Vigilancia,
Conservación y Administración de las Aguas Territoriales, los Terrenos
Sumergidos bajo ésta y la zona marítimo terrestre"".

En el expediente del caso en el DRNA, también se encontró un memorándum de
Celso Rossy, Director del �rea de Planificación, con fecha del 3 de enero de
2002 indicando que había que investigar y preparar un informe a la Junta de
Planificación sobre el caso de Paseo Caribe. Sin embargo, en el expediente
no había copia de dicho informe ni evidencia si el mismo llegó a
desarrollarse. Por otra parte, el Condominio San Luis recibió una carta del
DRNA (Secretario Salvador Salas) el 17 de septiembre de 2002 donde indicaba
que el Departamento estaba evaluando la condición de dominio público de los
terrenos donde se ubicaría el proyecto Paseo Caribe. Entendemos que el
desarrollo de un nuevo deslinde de la ZMT para la totalidad del proyecto
Paseo Caribe quedó en el aire, luego de que el sub-secretario del
Departamento de Justicia emitiera una Opinión Legal ante el DRNA en el año
2002 indicando que estos terrenos eran parte del Puerto de San Juan y por
consiguiente, los terrenos ganados al mar podían considerarse bienes
patrimoniales y no bienes de dominio público. Es necesario estudiar la
validez de esta Opinión Legal del Departamento de Justicia, especialmente
cuando estos terrenos nunca formaron parte del Puerto de la Bahía de San
Juan y la misma va en contra de todas las leyes y reglamentos relacionados
con la Zona Marítimo Terrestre (ZMT). Veamos…
El Artículo 3.2 del Reglamento de la ZMT del DRNA establece lo siguiente:

"Toda petición de deslinde de la zona marítimo-terrestre deberá incluir la
información necesaria para establecer la demarcación tierra adentro
histórica de dicha zona. En áreas donde exista evidencia de la alteración
humana de las playas, riberas y orillas del mar mediante rellenos, dragados,
excavaciones, diques, rompeolas, construcciones o cualquier otro medio, el
Departamento presumirá que el límite histórico tierra adentro de la zona
marítimo-terrestre es aquel más distante tierra adentro que puede
determinarse haciendo referencia a estudios topográficos e hidrográficos,
planos de autorizaciones, concesiones, licencias, franquicias o permisos
anteriores, mapas, o cartas de mareas o navegación. Esta información podrá
suplementarse mediante registros apropiados de suelo, fotografías, otros
documentos, récords escritos y cualquier otra fuente de información que
sería utilizada por personas razonables como parte del manejo de sus
negocios" (énfasis suplido).

El Artículo 5 (h) de la Ley Orgánica del DRNA (Ley Núm. 23 del 20 de junio
de 1972) establece como facultad y deber ministerial del Secretario del DRNA
el:

"Ejercer la vigilancia y conservación de las aguas territoriales, los
terrenos sumergidos bajo ellas y la zona marítimo terrestre, conceder
franquicias, permisos y licencias de carácter público para su uso y
aprovechamiento y establecer mediante reglamento los derechos a pagarse por
los mismos. A estos efectos estará facultado a ejercer sus poderes y
facultades que le puedan ser delegadas por cualquier agencia o
instrumentalidad del gobierno federal bajo cualquier ley del Congreso de los
Estados Unidos."

También, el Artículo 6 (c) de esta Ley Orgánica establece que el DRNA tiene
el deber de deslinde y saneamiento de la ZMT. Por otra parte, otra opinión
legal del Departamento de Justicia sobre el tema de la ZMT del año 2002 nos
instruye sobre las inscripciones de escrituras públicas ante el Registro de
la Propiedad de terrenos que son deslindados y clasificados como zona
marítimo terrestre:

"Si alguna persona cree tener derecho al predio que ha sido deslindado como
parte de la zona marítimo terrestre, es esta última la que debe acudir a los
tribunales de justicia en defensa de sus presuntos derechos y presentar la
prueba que crea tener al respecto."

Por consiguiente, cualquier certificación de ZMT del DRNA es nula ab initio
ya que ninguna agencia de gobierno puede autorizar la titularidad privada de
terrenos de dominio público.


2. Extracción de Material de la Corteza Terrestre - Las solicitudes de
permisos de extracción de material de la corteza terrestre de Paseo Caribe
ante el DRNA fueron presentadas de forma fragmentada para una cantidad total
de 92,200 m3 que no fue la cantidad inicialmente aprobada de 30,000 m3 en la
Evaluación Ambiental original del proyecto. Específicamente, el proyecto
Paseo Caribe solicitó permisos de extracción de material de la corteza
terrestre para:


�rea del Proyecto Paseo Caribe
Cantidad de Extracción de Material de la Corteza Terrestre

�rea de las Casitas (ahora Condado Lagoon Villas) (E-01-00221) 2,200 m3

Parcela del Coast Guard Oeste (E-01-00273) 30,000 m3

Parcela del Coast Guard Este 60,000 m3
____________

Area Total del Proyecto Paseo Caribe
92,200 m3


Evaluar los impactos de una extracción sustancial de 92,200 m3 es muy
diferente a una extracción de solo 30,000 m3, tal como fue presentada en la
EA original. El proyectista de Paseo Caribe presentó información falsa en la
EA original para inducir a las agencias a error y a su vez, solicitó los
permisos de forma fragmentada para que éstas no consideraran el impacto
acumulativo de los permisos. Estas acciones van en contra de la
jurisprudencia establecida por nuestro Tribunal Supremo. En su decisión en
cuanto al caso Colón vs. Pesquera, 2000 DTS 060, el Tribunal Supremo de
Puerto Rico tuvo oportunidad de explicar el alcance de evaluar integralmente
el ámbito de un proyecto que tenga el potencial de causar impactos
significativos sobre el ambiente, al indicar la necesidad de analizar el
impacto acumulativo de una acción que se realizará por etapas. El Tribunal
determinó que no se puede analizar un proyecto por etapas porque ello
equivale a fragmentar el análisis ambiental, por lo que se tiene que
analizar integralmente todas las etapas.

Otro asunto crítico sobre el tema de extracción de material de la corteza
terrestre es que el DRNA violó su deber ministerial al otorgar exenciones de
permiso para extracciones en la Zona Costanera, en Terrenos de Dominio
Público y en la Zona Marítimo Terrestre sin exigir el desarrollo de una
Declaración de Impacto Ambiental, tal como lo requieren las Secciones 207 y
210 de la Ley de Arena, Grava y Piedra.

Específicamente, la Sección 207 (Permiso--Necesidad) de la Ley de Arena,
Grava y Piedra indica que "el Secretario asegurará el cumplimiento de la Ley
[sobre] Política Pública Ambiental, secs. 1121 a 1140a del Título 12,
mediante la circulación de una Evaluación Ambiental o de una Declaración de
Impacto Ambiental (DIA) antes de otorgar cualquier permiso, excepto para
aquellos peticionarios que soliciten en la zona costanera y en las cuencas
hidrográficas de ríos que se utilizan como toma de agua. En estos casos el
Secretario se asegurará del cumplimiento de la Ley de Política Ambiental
mediante una Declaración de Impacto Ambiental (DIA)". (Subrayado nuestro.)

Las extracciones de material de la corteza terrestre se llevaron a cabo en
terrenos ubicados en la zona costanera, según el Plan de Manejo de la Zona
Costanera de Puerto Rico de 1978. Por ende, el Secretario del DRNA debió
haber exigido al proyectista el desarrollo de una DIA para cumplir con la
Ley de Arena, Grava y Piedra, el Plan de Manejo de la Zona Costanera de
Puerto Rico y la Ley de Política Pública Ambiental, según expuesto por
nuestro Tribunal Supremo en el caso del Municipio de Loíza v. Sucn. Marcial
Suárez, 2001 TSPR 84 y citamos la parte pertinente:

"Además, la Ley de Arena, Grava y Piedra, en el Artículo 2 anteriormente
citado, dispone que en todo caso en que la actividad sea en la zona
costanera, se requiere Declaración de Impacto Ambiental."

Esta DIA debió haber considerado, sin limitarse, temas tales como: la
cantidad de terreno a extraerse que fueron ganados al mar y que son de
dominio público; estudio de todos los suelos; consideración del nivel
freático de todos los terrenos; estudio sobre impacto a las estructuras
colindantes: Condominio San Luis, Fortín San Gerónimo, demás estructuras
colindantes, y estructuras históricas en los terrenos y colindantes
(cimientos de la Primera Línea de Defensa Española); análisis de las
condiciones de los sistemas existentes de descarga de aguas pluviales;
consideración de efectos a la zona marítimo terrestre y al mar; formación
física de los terrenos, de la zona marítimo terrestre y al mar; la acción de
las aguas del mar; cambios en el nivel del terreno; medios que se utilizarán
para la extracción; sitio de disposición del terreno extraído, si los mismos
serán exportados, etc., entre otros.

La Ley de Arena, Grava y Piedra en su Sección 210 (Permiso--Limitaciones)
también indica que "el Secretario no expedirá permisos para excavar,
extraer, remover o dragar componentes de la corteza terrestre cuando estén
presente" ciertas circunstancias. Entre éstas, podemos mencionar:

∑ "Cuando dichos componentes fuesen a ser extraídos de terrenos de dominio
público o de terrenos propiedad del Estado Libre Asociado o de cualquiera de
sus corporaciones públicas o municipios con el fin de exportar o transportar
los mismos fuera de los límites jurisdiccionales del Estado Libre Asociado
de Puerto Rico." (Subrayado nuestro.)

∑ "Cuando el lugar donde se desarrollaría la actividad fuese la zona
marítimo-terrestre; o aguas abajo de ríos represados; o fincas con
propósitos agrícolas, excepto cuando se declare cualesquiera de los lugares
anteriores como yacimiento de interés público especial o que de la
naturaleza de la acción solicitada se demuestre mediante Declaración de
Impacto Ambiental que no tiene impacto ambiental significativo y se preserva
o mejora la calidad del área, incluyendo la servidumbre del salvamento, o
para fines de conservación y control de inundaciones." (Subrayado nuestro.)

Por consiguiente, la Sección 210 de esta Ley también aplicaba al caso de
Paseo Caribe al llevarse a cabo la actividad de extracción en terrenos de
dominio público y en terrenos dentro de la zona marítimo- terrestre. El DRNA
violó la Ley de Arena, Grava y Piedra al expedir permisos para extraer
material de la corteza terrestre en terrenos de dominio público y en la ZMT.


Irregularidades en la Compra y Venta de Terrenos del Pueblo de Puerto Rico:

Los siguientes datos fueron recopilados por residentes del Condominio San
Luis que trabajan como corredores de bienes raíces como parte de una
ponencia oficial presentada ante la Comisión de Desarrollo del Municipio de
San Juan (Presidida por el Hon. Representante Luis Raúl Torres) el 12 de
abril del 2003. Sugerimos que estos datos y fechas sean revisados y
confirmados. No obstante, entendemos que los mismos pueden ser de mucho
valor para cualquier evaluación o investigación sobre las transacciones de
compra-venta de terrenos donde actualmente se construye Paseo Caribe.

"La compra-venta de los terrenos para desarrollar el Mega-Proyecto Paseo
Caribe está enmarcada en la compra-venta que el Gobierno de Puerto Rico,
representado por la Corporación de Desarrollo Hotelero, Inc. y la Compañía
de Turismo de Puerto Rico; realiza con Hilton International of P.R., Inc. el
día 6 de noviembre de 1999.

Dicha venta incluyó todas las propiedades-estructuras y terrenos – que
ocupaba, bajo contrato de arrendamiento el Hotel Caribe Hilton. Además
incluyó el solar del antiguo "Coast Guard", la parcela conocida como "Pier
Parcel", la parcela 439(a) al lado del Fortín de San Jerónimo y la parcela
conocida como "Condado Bay". Sus terrenos suman 23.4776 cuerdas
(92,261.73metros cuadrados). La siguiente tabla desglosa sus cabidas,
precios pagados
y proporción del terreno ganado al mar.

PROPIEDADES VENDIDAS A HILTON INTERNATIONAL OF P.R., INC.

PARCELA
CDAS. M.C. PRECIO NOTAS
A 11.38 44,722.06


$60,134,174


PRECIO ENGLOBADO A-H
B 0.26 1,024.00
C 0,16 614.32
D 0.18 700.98
E 0.16 644.69
F 0.0164 64.43
G 0.1800 706.29
H 0.1900 746.09
Coast Guard Parcel 5.0931 20,017.80 $8,000,000 APROX. 2.5 CUERDAS SON
TERRENOS GANADOS AL MAR
Pier Parcel 2.1546 8,468.59 $60,000
Parcel 439 a. 0.3600 1,411.01 $10,000 TERRENO GANADO AL MAR
Condado Bay Parcel 3.3435 13,141.47 $93,000 TERRENO GANADO AL MAR
TOTAL 23.4776
92,261.73
$68,297,174


Estos datos surgen de las Escrituras de Compraventa. Desconocemos en cuánto
se tasaron las parcelas con estructuras pero si asumimos que los terrenos
vendidos representan dos terceras partes del precio total, entonces se pagó
el metro cuadrado a razón de $740.25. La siguiente tabla ofrece información
sobre los precios pagados por metro cuadrado en sectores del Condado. Por
comparación todos ellos son mucho más altos que el asumido para el área del
Hilton.


PRECIOS POR METRO CUADRADO AREA DEL CONDADO

Venta I Solar de Condominio Stella Maris
$1,200/m2
Venta II Solar al lado del Restaurante Ramiros
(Avenida Magdalena) $1,500/m2
Venta III Solar colindando con el Hotel Mariott
(Ave. Ashford frente al mar) $2,000/m2


San Gerónimo Caribe Project, Inc. (ahora San Gerónimo Development, Inc.) le
compró a Hilton International, el día 21 de julio del 2000, dos parcelas: la
parcela del antiguo "Coast Guard" con cabida de 5.0931 cdas. (20,017.80 m.c.)
y una parcela agrupada de 1.38 cdas (5,424.1528 m.c.) , en total 6,4731 cdas
(25,441,9528 m.c.). La primera costó $4,962,000 y la segunda $38,000, para
un total de $5,000,000. Véase la siguiente tabla con las Parcelas compradas
por San Gerónimo Development Inc. a Hilton International.

PARCELAS COMPRADAS POR SAN GERONIMO DEVELOPMENT, INC.
A HILTON INTERNATIONAL

PARCELA
CUERDAS. M.C. PRECIO NOTAS
COAST GUARD 5.0931 20,017.80 $4,962,000 APROX. 2.5 cdas son terrenos ganados
al mar
PARCELA AGRUPADA 1.38 5,424.1528 $38,000 100% terreno ganado al mar
TOTAL 6.4731 25,441.9528 $5,000,000

La parcela del Coast Guard le salió a San Gerónimo por $247.88 el metro
cuadrado, la segunda por $7.01! En conjunto, San Gerónimo pagó a razón de
$196.53 el metro cuadrado; una diferencia abismal ante el precio de terrenos
en el Condado, pese a que la localización de Paseo Caribe, es sin lugar a
dudas, la más deseable que existe en la Isla de Puerto Rico debido a su
belleza, su accesibilidad histórico-turística y su tremendo potencial
económico. ¿Qué arreglos hubo con Hilton International? ¡Desconocemos!

El mismo día (21 de julio del 2000) que Hilton International le vende a San
Gerónimo constituye hipoteca sobre la parcela "Coast Guard" por la suma
principal de $8,500,000, garantía de un pagaré a favor del portador. No se
menciona la institución. Véase Estudio de Título (3/19/03). Esto representa
una apreciación instantánea de $4,538,000 sobre lo pagado (ese mismo día)
por la parcela del Coast Guard.

El 11 de octubre de 2000 – 82 días después ya añadida la parcela que costó
$38,000 se modifica y amplía "la hipoteca de $8.5 millones a $10.5 millones.
Ahora lo que costó $5 millones, vale $5.5 millones más para efectos
hipotecarios. La institución fue First Bank.

El día 23 de marzo de 2001 vuelve a modificarse y ampliarse dicha hipoteca a
$12.3 millones.

El día 4 de octubre de 2001 vuelve a modificarse y ampliarse a $14.2
millones.

El día 20 de diciembre de 2001 vuelve a modificarse y ampliarse a $46.55
millones.

El día 4 de octubre de 2002 vuelve a modificarse y ampliarse a $48.86
millones.

O sea, del 21 de julio de 2000 al 4 de octubre de 2002 los $5 millones
apreciaron a $48.86 millones!"

De los datos sobre la compra-venta de estos terrenos podemos resaltar que:

1. El gobierno vendió ilegalmente terrenos ganados al mar, que por su
naturaleza son de dominio público y no pueden venderse a entidades privadas.
Conforme al Artículo 254 del Código Civil, el mar y sus riberas son bienes
comunes que no le pertenecen a nadie y el público tiene derecho al libre uso
de los mismos. Todo bien destinado al uso público es un bien de dominio
público (Art. 256, Código Civil) y como tal no son bienes patrimoniales.
2. Según surge de la solicitud de consulta de ubicación, a la fecha de su
presentación (9 de marzo de 1999) el proponente del proyecto no era dueño de
los terrenos, éstos pertenecían a Hilton International of Puerto Rico. Por
lo tanto, antes de comprometerse a comprar los terrenos, el proponente del
proyecto sabía o podía saber mediante investigación en la Junta que los
terrenos estaban zonificados como Distrito Público, Distrito Comercial
Turístico y Zona de Desarrollo Especial con restricciones de uso y de
desarrollo según los reglamentos aplicables. (Asoc. de Res. de Baldrich v.
Junta, 118 D.P.R. 759, 772 (1987); Asoc., C.D. Octubre v. J.A.C.L., 116
D.P.R. 326, 334 (1985).; Fuertes v. ARPE, 134 D.P.R. ___ (1993), 93 J.T.S.
165, a la pág. 11388.)


Conclusión

El hecho de que los jefes de las agencias del gobierno de Puerto Rico no
hayan cumplido con su responsabilidad ministerial, no hace viable los
permisos de construcción que se le han otorgado al proyecto Paseo Caribe. A
través de todo este proceso se han violado todos los derechos de los
colindantes, los usuarios del sector y del pueblo de Puerto Rico. Es por
ello que desde el año 2000 hasta el presente, el Condominio San Luis ha
llevado un proceso judicial de impugnación ante los tribunales de justicia
para que se hagan cumplir los reglamentos ambientales y de planificación de
Puerto Rico. También se le unieron otras entidades al Condominio San Luis,
tales como el Centro Unido de Detallistas, la Asociación de Residentes del
Condado, la Asociación de Residentes de Miramar, y Comité Pro Rescate Viejo
San Juan, entre otras, para llevar un proceso administrativo y judicial de
impugnación a los permisos otorgados al proyecto.

Si se ha tenido que recurrir a foros como el Tribunal del Pueblo y a la
desobediencia civil para hacer valer nuestros derechos es porque las tres
ramas de nuestro gobierno - la ejecutiva, la judicial y la legislativa - le
fallaron al Pueblo de Puerto Rico al permitir la construcción de este
monumento a las irregularidades en los procesos gubernamentales.




TRABAJO II:

HISTORIAL DE EVENTOS CASO PASEO CARIBE

Para desarrollar este historial, se utilizaron como fuentes la Evaluación
Ambiental original del proyecto Paseo Caribe (entonces Caribe Village),
escritos de la Lic. Diana López Feliciano (representante legal del
Condominio San Luis), datos de transacciones oficiales ante la Junta de
Planificación (www.jp.gobierno.pr) y permisos aprobados por la
Administración de Reglamentos y Permisos.

FECHA EVENTO
9/marzo/1999 Se presenta Consulta de Ubicación ante la Junta de
Planificación (JP) para un edificio de 50 apartamentos, 264 habitaciones de
hotel en 88 unidades tipo villa en Casitas, 30 a 40 espacios comerciales con
17,129 metros cuadrados de área y 1,759 estacionamientos. (Caso Núm.
99-79-0155-JPU)
24/mayo/1999 Junta de Planificación (JP) celebra vista pública para enmendar
el Reglamento 23, enmendar el Reglamento del Condado y extender las zonas de
interés turístico en la entrada de la Isleta de San Juan
17/septiembre/1999 Se circula Evaluación Ambiental (EA) del proyecto (EA
00-0011 (JP))
8/octubre/1999 Vista Pública de la Consulta de Ubicación por la JP
26/octubre/1999 La Junta de Calidad Ambiental, en tiempo record, aprueba la
EA
12/enero/2000 JP aprueba Consulta de Ubicación (Presidente: Jose Caballero).
2/abril/2000 Condominio San Luis radica ante el Tribunal de Circuito de
Apelaciones (TCA) Revisión Judicial de Resolución sobre Consulta de
Ubicación
3/abril/2000 Oficina de Administración de Tribunales radica ante el TCA
Revisión Judicial de Resolución sobre Consulta de Ubicación
28/junio/2000 Resolución de la JP, donde autoriza a ARPE a conceder permisos
al proyecto, según autorizado por la Junta independientemente de la
zonificación que ostente. Se aclaran asuntos sobre el Paseo San Gerónimo,
según solicitado (¿?)
21/julio/2000 Hiton International of PR Inc. le vende dos parcelas a San
Gerónimo Development Inc. donde propone proyecto Paseo Caribe
25/septiembre/2000 ARPE aprueba Desarrollo Preliminar y Anteproyecto (No.
00DA2-00001-04024)
19/octubre/2000 TCA declara la Resolución sobre Consulta de Ubicación nula
8/noviembre/2000 JP notifica nueva Consulta de Ubicación luego de resolución
del Tribunal de Circuito de Apelaciones (TCA)
29/noviembre/2000 TCA declara nula nueva notificación de la Resolución sobre
Consulta de Ubicación (con fecha del 8/nov/2000) debido a que JP notificó
Resolución sin jurisdicción
1/diciembre/2001 San Gerónimo Development Inc. solicita reconsideración de
decisión del TCA
27/marzo/2001 TCA revoca su decisión del 29/noviembre/2000 y valida la nueva
Resolución sobre Consulta de Ubicación (con fecha del 8/nov/2000)
20/abril/2001 Caso OAT: OAT solicita Certiorari al Tribunal Supremo para que
revoquen decisión del TCA, alega que no es válida la nueva Resolución sobre
Consulta de Ubicación (con fecha del 8/nov/2000)
23/mayo/2001 Caso Condominio San Luis 1: Tribunal Supremo no expide el Auto
de Certiorari del Condominio San Luis (falta fecha de cuándo se sometió el
certiorari). Sala Especial de los Jueces Fuster Berlingeri, Corrada del Río
y Rivera Pérez.
7/junio/2001 Caso OAT: Tribunal Supremo expide el Auto de Certiorari
presentado por la OAT, se paraliza la validez de la nueva Resolución sobre
Consulta de Ubicación y queda pendiente que el Tribunal Supremo resuelva si
es válida la notificación de la nueva Resolución sobre Consulta de Ubicación
7/junio/2001 Caso Condominio San Luis 1: Condominio San Luis solicita
reconsideración en el Tribunal Supremo
30/junio/2001 ARPE aprueba el Permiso de Construcción (Primera fase: Condado
Lagoon Villas)
29/noviembre/2001 Condominio San Luis presentó ante ARPE una querella contra
San Geronimo Development solicitando paralizar todo caso sobre permisos
solicitados y dejar sin efecto todo permiso y/o endoso expedido para el
proyecto
6/diciembre/2001 JP emite resolución aclarando particulares sobre descargues
pluviales, condición de tránsito y la reubicación de hidrantes. (Presidente:
Hermenegildo Ortíz)
28/diciembre/2001 Condominio San Luis presentó ante JP una moción de
reconsideración. La JP no lo resolvió dentro del término dispuesto por ley.
7/febrero/2002 ARPE emite resolución declarando no ha lugar la querella del
Condominio San Luis y determinó expedir permiso para el proyecto Condado
Lagoon Villas (Fase 1 Paseo Caribe)
11/febrero/2002 Caso Condominio San Luis 2: Condominio presentó ante el TCA
un recurso de revisión judicial para impugnar resolución aclarando
particulares del 6/diciembre/2001. Principal argumento es en contra de
congestión de tránsito, aprobación sin la consideración del Condominio
(interventor) y sin preparar una Declaración de Impacto Ambiental.
(Consultar con Lic. Diana López Feliciano ya que desconozco el resultado de
este caso. San Geronimo Development y la JP solicitaron que se desestimara
en varias ocasiones)
13/febrero/2002 ARPE expide permiso de construcción para Condado Lagoon
Villas (56 unidades tipo condo-hotel) aunque se aprueba el 30 de junio del
2001
7/marzo/2002 Caso Condominio San Luis 3: Condominio San Luis radicó ante el
TCA un recurso de revisión judicial en contra de ARPE y San Gerónimo
Development para que se revoque la resolución de ARPE y se deje sin efecto
el permiso dado al proyecto. (Consultar con Lic. Diana López Feliciano ya
que desconozco el resultado de este caso. San Geronimo Development y ARPE
solicitaron que se desestimara en varias ocasiones)
7/marzo/2002 Caso OAT: OAT informa que está desistiendo del caso porque la
JP en diciembre del 2001 resolvió a su favor planteamientos en contra del
proyecto (Resolución aclarando particulares)
15/marzo/2002 Caso OAT: Tribunal Supremo acepta la moción sobre
desistimiento de OAT, se cierra el caso
25/marzo/2002 Caso OAT: Condominio San Luis solicita reconsideración al
Tribunal Supremo para que decidan ver el caso radicado por éste, con otro
número CC 2001-0333, en igual de condiciones al caso de la OAT. Si el
Tribunal decidió en su momento entender en el caso presentado por la OAT
sobre la validez de la nueva Resolución sobre Consulta de Ubicación
(8/noviembre/2000), en igual condiciones, debe entender en el caso
presentado por el Condominio San Luis sobre el mismo planteamiento. Esta
solicitud de reconsideración paralizó la efectividad de la orden de cierre
del caso.
5/abril/2002 Caso OAT: Tribunal Supremo declara no ha lugar la
reconsideración. Razón por estar dividido el Tribunal (2-2). A favor:
Rebollo López y Naveira de Rodón. En contra: Corrada del Río y Rivera Pérez.
No intervinieron: Andreu García, Hernández Denton y Fuster Berlingeri
17/abril/2002 Caso OAT: Condominio radica segunda moción de reconsideración.
3/mayo/2002 Caso OAT: Tribunal Supremo declara no ha lugar la moción de
reconsideración del Condominio San Luis sobre la denegatoria de su recurso
de Certiorari. Razones: por estar divivido el Tribunal (Votación 2-2). A
favor:Jueces Asociados – Rebollo López, Naveira de Rodón. En contra: Corrada
del Río y Rivera Pérez. No intervinieron: Andreu García, Hernández Denton y
Fuster Berlingeri
El asunto que estaba bajo la consideración del Supremo no era el contenido
de la Consulta de Ubicación, sino su fecha de efectividad (notificación). Lo
planteado ante el Supremo consistió en que el 8/noviembre/2000, fecha en que
la JP emitió su nueva resolución sobre la Consulta de Ubicación, la JP no
tenía jurisdicción. El caso nunca llegó a verse en sus méritos.
17/enero/2003 Paseo Caribe solicita enmienda para añadir 35 unidades de
vivienda, eliminar 40,000 p/c de área comercial y el segundo nivel soterrado
del edificio de estacionamiento
12/febrero/2003 Solicitan a JCA exclusión categórica
1/abril/2003 JCA aprueba exclusión categórica según Ley 416
29/mayo/2003 JP aprueba enmienda solicitada por Paseo Caribe
20/junio/2003 Lic. Carlos Declet del Centro Unido de Detallistas (CUD)
somete Moción de Reconsideración sobre aprobación de enmiendas solicitada
por Paseo Caribe, especialmente por la eliminación de 40,000 p/c de área
comercial.
3/julio/2003 JP acoge Solicitud de Reconsideración del Centro Unido de
Detallistas
19/septiembre/2003 JP declara No ha lugar a solicitud de reconsideración del
CUD
7/abril/2004 Paseo Caribe solicita enmienda para aumentar 34 unidades de
vivienda
13/mayo/2004 JP exige que cumplan con Ley 9, el cual refiere al Departamento
de la Vivienda
13/julio/2004 Se presenta una EA sobre aumento en 34 unidades
3/septiembre/2004 JCA aprueba EA
6/octubre/2004 JP autoriza enmienda para aumentar 34 unidades

CASOS JUDICIALES EN CONTRA DE PASEO CARIBE


Desde el año 2000 hasta el presente, el proceso judicial de impugnación ante
el tribunal de justicia iniciado por el CONDOMINIO han sido objeto de
múltiples objeciones procesales por parte del desarrollador, San Géronimo
Dev. Inc. Hasta la fecha ningún tribunal ha considerado los méritos de las
alegaciones sobre nulidad de la consulta de ubicación aprobada por la Junta
de Planificación.

1. Oficina de Administración de Tribunales (OAT) vs. Junta de Planificación
y San Gerónimo Development Corp. - Impugnación de la Resolución de la Junta
de Planificación aprobando la Consulta de Ubicación

2. Condominio San Luis vs. Junta de Planificación y San Gerónimo Development
Corp. – Impugnación de la Resolución de la Junta de Planificación aprobando
la Consulta de Ubicación

3. Condominio San Luis vs. Junta de Planificación y San Gerónimo Development
Corp. – Impugnación de la Resolución de la Junta de Planificación emitida en
diciembre de 2001 aclarando particulares de la Consulta de Ubicación. Esta
resolución se expidió porque el Tribunal Supremo autorizó a la Junta a
resolver los planteamientos en contra del proyecto que levantó la OAT.
Planteamientos que el desarrollador acogió y que resolvió a favor de la OAT.

4. Condominio San Luis vs. ARPE y San Gerónimo Development Inc. –
Impugnación de proceso ante ARPE y permisos expedidos a favor del proyecto.

::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::

LA HISTORIA CONTINUAR� CON UNA VICTORIA DEL PUEBLO ANTE LOS TRIBUNALES O EN
LAS URNAS ELECTORALES. CONTRA LOS GESTORES Y LOS ENCUBRIDORES.


 Mr. Arturo Madero President of LEMA Developers* *
  [image: ARTURO MADERO]
 *ARTURO MADERO*
President & Managing Director, San Geronimo Caribe Project, Inc
*Mr. Madero, thanks so much for receiving us. We know you are a very busy
man. We would like to start this interview knowing a little bit of your
background. How did you become the President of Lema Developers?
**I arrived to Puerto Rico 14 years ago. I am originally from Colombia. I
have been always related to the construction, central banking and cement
industry. I started working in Puerto Rico mainly with housing development
projects. In 1992, I founded Lema Developers & Associates. During the last
10 years, the company has experienced and amazing growth. In the past, we
have built over 1,200 residential units all over Puerto Rico. Today, we have
several projects under construction, which add up to more than 1,000
residential units. Without a doubt, the project that I really put my heart
and soul in its development is Paseo Caribe. This is a 200 million dollars
project. Let me share with you how this project was conceived.*
*I met one of the Vice-Presidents of Hilton International that knew I was
working in the Real Estate development business. He offered me the
opportunity to do something with a piece of property located next to the
Caribe Hilton Hotel that was acquired by Hilton International. Anyone would
love to develop a project in such a beautiful place. I accepted the offer,
and I have been working on this project for the last four years. Since this
development is located at the entrance of San Juan, it has to be a prominent
and attractive project. The first thing we did was to create our teamwork.
We looked for the best architecture firms in Puerto Rico and in mainland U.S.
One of the firms is in charge of the condo-hotel (88 villas in total that
can be divided into 264 new hotel rooms. They are located around the Caribe
Hilton and will be managed by the hotel like high quality units). Another
attribute of this project is a luxury condominium that will be located on
the West Side of the project. This condo will bring a new concept never seen
before in Puerto Rico. 46 luxury units compose it and it is located over a
7-floor parking building. This project is almost sold out. Another element
of the project is what we call the Entertainment Center. This center will
have stores, movie theatres, restaurants and a great plaza open to the sea
for recreation purposes. The last element of this project is a parking
building for 1,500 cars. In addition, we are building Paseo San Jeronimo,
which is a path that goes from Ponce De Leon Avenue to the fort. We want to
give a better access to the fort either by foot or car. We hope to finish
the whole project by the end of 2004 or the first semester of 2005. This
project will generate important economic activity for Puerto Rico. It will
be the source for 3,500 new employees (direct/indirect). We believe this
project would be a destination point either for local residents or for
tourists. Moreover, this project will help to create some awareness to the
new convention center that is under construction. *
*This has been the most important project I have been involved with. It's
been a difficult one, but I feel very satisfied to be part of it. *
*Could we have more information about the Hilton Villas…
**There are 88 villas, each one made of 3 hotel keys. That means 264 hotel
rooms. Mainly local residents buy those villas. The owners have several
benefits, like tax credits. The owner has the obligation to allow the Caribe
Hilton to manage the villas for 10 years. Each of the 10 years, the owner
can stay for a period of 30-days (at the owner's choice). They also can stay
up to 60 days if there is any availability. This is a way to introduce
tourist projects because the hotel will not make any investments, and the
investor enjoys several benefits. However, the fact that the owner will rent
the villa to the hotel will create certain kind of return to recover the
initial investment cost. *

*What is the price of the villas?
**It's around $800,000. *
*Regarding the condo, you were saying that it is almost sold?
**Yes it is. It has been very successfully marketed and very well accepted
by buyers.*
*Tell us a little about the mall and recreational facilities.*
*It will have about 40 to 50 stores including movie theatres. We cannot give
information about our tenants, but we will have local and U.S. mainland
companies. It will be a high-end mall with top brands and exclusive
boutiques.*
*Who will manage the mall?*
*The mall will be managed by a professional property management company and
in the future we might sell part or the entire center. We are open to any
possibilities.*
 *This is a very important project, not only for San Juan but also for
Puerto Rico, but what other projects is LEMA currently developing?
**We have several projects under construction, mainly housing. We have
another project in the Condado Area called Carrion Court that is a 19-floor
building of luxury apartments. In mid-range housing projects, we have a
complex of 288 in the Bayamon area. We have another project that could be
considered tourist oriented, made of approximately 300 villas, like second
homes. It is located in Rio Grande, close to Westin Rio Mar. The owners of
these villas could use the hotel facilities besides it has a great location.
Basically, our duties as developers are to coordinate and control the
projects. We use subcontractors for almost every area of the development
process. 22 employees compose Lema Developers. We believe that Puerto Rico
has a lot of opportunities; there is a commitment from the government to
make our economy stronger. To develop a project like Paseo Caribe you need a
total commitment between the government and the private sector.*
*It is not very common to see in other countries that relationship between
the government and the private sector. Do you think there is room for
improvement in that relationship?
**Sure there is. First of all, they must encourage legislation to improve
the economic development and make permits final, in order to shorten the
development process and to improve invertors' confidence.*

*Once Paseo Caribe is finished, do you think there is something left to be
done by yourself?
**My idea is to keep working within the construction field. I will continue
working with housing projects. I don't know if I will have the time to do
this kind of projects in the future. However, I will support anyone who does
it. These types of projects take about 10 years from its initial conception.
It is a very long process. However, it is worth it, because Puerto Rico has
a lot of opportunities and resources to offer great things to the world. It
has everything that is needed to compete with other countries. Tourism
resources had not been exploited fully yet. Tourism is only 7% of our
economy. People generally think that Puerto Rico is all about tourism, when
really the other industries are the main components of our economy. *

*Are there many tourists from the states buying houses in Puerto Rico?
**There is some but not enough. That is a subject to be explored and
promoted.*
*It sounds kind of strange because hotel rates and tourist traffic are kind
of high, especially in San Juan. So we are talking of a market that attracts
a high purchasing power. It could be a good market to exploit.
**Tourism in Puerto Rico is very expensive. The government is making huge
efforts to enlarge its offers and attract other markets by creating more
affordable hotels. There is a strong competition with Cuba, and Dominican
Republic. For example, Dominican Republic with fewer resources than Puerto
Rico has about 60,000 rooms. Puerto Rico only counts with 13,000 rooms.
Basically, the tourism flow comes from United States. As I mentioned before,
Puerto Rico has a lot of possibilities to become a more attractive
destination. Puerto Rico, compared with other countries, has the advantage
of the excellent relationship that has with United States. *
*Mr. Madero thanks so much for your time and comments.*



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Deborah Hunt
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